万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2总监和经理哪个大019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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